ลงประกาศขายที่ดิน ฟรี และสิ่งที่ต้องรู้ก่อนลงประกาศขาย/เช่าที่ดิน

ลงประกาศขายที่ดิน ฟรี และสิ่งที่ต้องรู้ก่อนลงประกาศขาย/เช่าที่ดิน

หัวข้อบทความ

เทคนิคการประกาศขายที่ดิน บนเว็บไซต์

ลงประกาศขายที่ดิน propertyunit

จะลงประกาศขายที่ดินทั้งที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง บนเว็บไซด์หรือทางออนไลน์อย่างไรให้น่าสนใจ การลงประกาศขายที่ดินทางเว็บไซด์ด้วยการประกาศฟรีกำลังเป็นที่นิยมกันมาก เนื่องจากไม่เสียค่าใช้จ่ายแถมยังมีผู้ให้ความสนใจมาก และทำให้ขายได้รวดเร็ว เป็นการประกาศขายที่ต้องแข่งขันกับผู้ขายรายอื่นอีกมาก ดังนั้นข้อมูล และคำประกาศจึงเป็นเรื่องสำคัญ ต้องครบถ้วนและโดดเด่นน่าสนใจกว่าใครทำให้ผู้ซื้อเข้าใจง่ายและตัดสินใจได้รวดเร็ว มีเทคนิคการลงประกาศให้น่าสนใจ ดังนี้:

  1. ต้องใส่รายละเอียดของที่ดินให้ครบถ้วน ได้แก่ จำนวนกี่ไร่ กี่งาน หรือกี่ตารางวา พร้อมรายละเอียด กว้าง x ยาว และความลึกของที่ดินอย่างละเอียด
  2. รายละเอียดของที่ตั้งที่ดิน หรือแผนที่จาก Google Map หรือวาดขึ้นมาเองเพื่อชี้บอบตำแหน่งที่ชัดเจน
  3. บอกราคาที่ดินที่ต้องการขาย ซึ่งจะทำให้ผู้สนใจสามารถตัดสินใจได้ หรือนำราคาเปรียบเทียบกับที่ดินใกล้เคียงหรือราคาประเมิน พร้อมทั้งค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าโอน ค่าภาษี (ถ้ามี)
  4. นอกจากแผนที่แล้วถ้ามีภาพถ่ายที่ดินด้วยก็จะเป็นการดี เพื่อให้ได้เห็นพื้นที่โดยรวมของที่ดิน และวิวข้างเคียว เส้นทางคมนาคมที่จะเข้ามายังที่ดิน
  5. ให้เขียนรายละเอียดเฉพาะจุดเด่น ๆ ไว้ในการประกาศให้มากที่สุด เพื่อเรียกความสนใจ เช่น ที่ดินอยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยว ติดทะเล ถมแล้วพร้อมปลูกสร้างได้ทันที หรืออยู่ใกล้สถานที่สำคัญอะไรบ้าง เช่น สถานที่ราชการ ศูนย์การค้า โรงพยาบาล มีการคมนาคมที่สะดวกอย่างไร
  6. ความพร้อมของเอกสารสัญญาที่เกี่ยวข้อง และต้องมีการทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
  7. ต้องมีข้อมูลการติดต่อเจ้าของที่ดินโดยสะกวด และชัดเจน ทั้งที่อยู่ เบอร์โทรที่บ้าน และมือถือ เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสการขาย

เรื่องควรรู้เกี่ยวกับการขายที่ดิน

การขายที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ ต้องมีเทคนิคในการขายพอสมควร วิธีขายที่ดินให้ได้ราคา และรวดเร็วอาจทำตามขั้นตอนดังต่อไปนี้ เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่า และสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้เป็นอย่างมาก แต่น่าแปลกที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินกลับไม่ค่อยปล่อยกู้ในการซื้อที่ดินกันมากนัก ทำให้การซื้อขายที่ดินเปล่ายากขึ้น จะทำอย่างไรให้ขายที่ดินได้เร็ว และได้ราคาดี ลองใช้วิธีนี้ดูก็ได้

  1. ยื่นขอให้ทางการเปลี่ยนแปลงโซนที่ดินเพื่อประโยชน์ในการใช้งาน เนื่องจากผังเมืองจะมีการกำหนดขอบข่ายการใช้ประโยชน์ของที่ดิน และเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินสูงหรือต่ำ เมื่อทางการมีการกำหนดผังเมืองใหม่ เจ้าของที่ดินอาจทำเรื่องยื่นกับทางการ เพื่อขอให้มีการปรับโซนนิ่งของการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ได้
  2. ทำการปรับปรุงภูมิทัศน์เพื่อการเพิ่มค่าของที่ดินให้สูงขึ้น โดยการเปลี่ยนแปลงสภาพที่ดินเดิมให้มีความสวยงามด้วยการปลูกตันไม้ โดยเฉพาะอาจเลือกไม้เศรษฐกิจก็จะทำให้ได้ประโยชน์มากขึ้นไปอีก
  3. ให้พุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าโดยตรง ด้วยวิธีตรวจเช็คโซนนิ่งและผังเมืองว่าที่ดินบริเวณนั้นสามารถทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และให้ดูว่ามีกลุ่มผู้ที่จะเป็นลูกค้าอยู่ที่ไหน หรือเป็นกลุ่มไหนบ้างเพื่อที่จะได้สื่อสารได้ตรงเป้าให้มากที่สุด
  4. การยืดหยุ่นเงื่อนไขเป็นเรื่องสำคัญโดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ ผู้ขายจะต้องมีเทคนิคในการจูงใจเพื่อให้ผู้ซื้อมีความต้องการซื้อให้ได้
  5. การแลกเปลี่ยนเป็นเทคนิคอีกอย่างที่อาจนำมาใช้ได้ดีโดยเฉพาะช่วงที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ โดยใช้วิธีแลกเปลี่ยนแทนการขาย อาจแลกกับที่ดินแปลงอื่น หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีมูลค่าใกล้เคียงกัน
  6. เสนอเงื่อนไขที่น่าสนใจ การเสนอเงื่อนไขที่น่าสนใจเป็นอีกวิธีที่จะทำให้ขายที่ดินได้เร็ว เช่น “จะขายที่ดินแปลงนี้ให้คุณคนเดียว ตามเงื่อนไขที่คุณพอใจ” เชื่อว่าต้องเป็นที่น่าในใจของผู้ซื้ออย่างแน่นอน
  7. ใช้วิธีเช่า ที่ดินบางส่วนการขายที่ดินเปล่าที่น่าสนใจ ได้แก่เสนอขายอย่างมีเงื่อนไขเพื่อการเช่ากลับคืนช่วงหนึ่ง จะทำให้ผู้ซื้อที่มีเงินไม่พอสนใจ เนื่องจากจะใช้เงินบางส่วนเพื่อการผ่อนค่าเช่าที่ดินในส่วนที่เช่าได้ หรือหมายความชัด ๆ ก็ได้แก่เสนอขายครึ่งหนึ่ง และเช่าอีกครึ่งหนึ่งนั้นเองแม้ว่าจะทำให้ผู้ขายเสียเปรียบไปบ้างก็ต้องยอมเพื่อที่จะได้ปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว
  8. เสนอเข้าร่วมลงทุนกันผู้ซื้อ ก็เป็นอีกวิธีที่สามารถแก้ปัญหาการขายที่ดินเปล่าได้ โดยการเสนอเข้าเป็นผู้ร่วมลงทุนด้วยกัน แม้จะขายทีดินได้ในราคาไม่สูงนัก แต่ก็ไปได้ประโยชน์ในส่วนร่วมทุน ก็คงพอมีผลกำไรบ้าง
  9. เก็บรายชื่อผู้ที่เคยมาติดต่อด้วยเงื่อนไขของปลูกสร้างอาคารเพื่อให้เช่า บางทีคนเหล่านั้นก็อาจเป็นประโยชน์ได้ เช่น เมื่อสร้างคอนโด อาจเป็นการขายคอนโด หรือให้เช่าบางส่วนก็อาจทำให้ขายที่ดินได้บางส่วนหรือทั้งหมด ซึ่งผู้ขายก็อาจมีส่วนในการก่อสร้างด้วย ทำให้การขายที่ดินได้รวดเร็วกว่าเก็บไว้เฉย ๆ ไม่ได้ประโยชน์อะไร

การขายที่ดินอาจขายด้วยตนเอง หรืออาศัยนายหน้า จึงมีการเปรียบเทียบข้อดี ข้อเสียของการขายทั้งสองประเภท ถ้าจะขายที่ดินให้ได้ต้องรู้เรื่องข้อดี ข้อเสียของการกระทำดังนั้นด้วย

ข้อดี-ข้อเสียของการขายที่ดินด้วยตนเอง และอาศัยนายหน้า ใครที่ต้องการขายที่ดินก่อนอื่นคงต้องนึกถึงนายหน้าไว้ก่อน ยิ่งคนที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อนยิ่งไปกันใหญ่ และคิดว่าการพึ่งนายหน้านั้นเป็นการดีที่สุด เนื่องจากคิดว่านายหน้าเท่านั้นที่จะช่วยให้ขายที่ดินได้อย่างรวดเร็ว และได้ราคาแม้ว่าจะต้องเสียเงินค่านายหน้าบ้างก็คงไม่เท่าไหร่ ความไม่รู้เหล่านี้เองที่ทำให้อาชีพนายหน้าอยู่ได้ แต่การขายที่ดินด้วยตนเองอาจขายได้ช้า ยิ่งไม่รู้เรื่องกฎหมายด้วยยิ่งไปกันใหญ่ อาจมีการทำผิดกฎหมายอีกต่างหาก

การใช้บริการของนายหน้าขายที่ดินจึงเป็นทางเลือกที่ผู้ขายที่ไม่รู้กฎหมายเลือก และคิดว่าเป็นเรื่องที่ถูกต้องและดีที่สุด แต่เนื่องจากมีผู้เตือนว่าการขายที่ดินผ่านนายหน้านั้นต้องระวังให้ดีและให้รอบคอบ เนื่องจากผู้เป็นนายหน้านั้นมีทุกรูปแบบโดยเฉพาะเรื่องมิจฉาชีพ สมัยนี้หรือสมัยไหนก็ตามจะหานายหน้าที่ดีไม่ค่อยจะได้นายหน้าที่ดีนั้นหาได้ยากจริง ๆ นายหน้าหรือคนกลางในการติดต่อประสานงานในการทำธุรกิจในเรื่องต่าง ๆ เพื่อให้คนสองฝ่ายได้มาพบกันและทำสัญญาซึ่งกันและกัน มีผู้หากินในอาชีพนายหน้าอยู่มากทั้งบุคคลธรรมดา และในรูปบริษัท หรือนายหน้าอิสระที่ทำหน้าที่นายหน้า ทำหน้าที่เป็นสื่อกลางเพื่อการติดต่อประสานงาน และมีค่านายหน้าเป็นสิ่งตอบแทนหากการติดต่อสื่อสารนั้นประสบผลสำเร็จทำให้มีคนจำนวนไม่น้อยสนใจการทำอาชีพนายหน้าทั้งเป็นอาชีพหลัก หรืออาชีพเสริมกันมากมาย ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องระวังและใช้วิจารณญาณในการเลือกใช้บริการให้ดีโดยเฉพาะในเรื่องการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

ข้อดี-ข้อเสียของการขายที่ดินผ่านนายหน้า

การใช้นายหน้าเพื่อการขายที่ดินมีทั้งผลดี และผลเสีย ลองมาดูข้อมูลเบื้องต้นเพื่อเป็นการตัดสินใจใช้นายหน้าว่ามีข้อดี-ข้อเสียอะไรบ้าง ดังนี้

ข้อดี-ข้อเสีย การขายที่ดินผ่านนายหน้า

ข้อดี

  1. สามารถมั่นใจในการขายว่าต้องขายได้แน่ เนื่องจากนายหน้าเป็นอาชีพเขาต้องมีวิธีการที่ดีในการขาย แต่ถ้าขายไม่ได้ก็ไม่ต้องเสียอะไร
  2. จ่ายเงินเพียงครั้งเดียวนายหน้าก็จะดำเนินการให้จนสำเร็จตามที่กำหนดไว้ในสัญญา เราเพียงรออยู่บ้านเฉย ๆ หรือแทบไม่ต้องทำอะไรเลย และเตรียมตัวจ่ายค่านายหน้าเท่านั้น
  3. สะดวกและประหยัดเวลา เนื่องจากนายหน้าจะจัดการทุกอย่างให้เสร็จสรรพ ซึ่งล้วนเป็นขั้นตอนที่ยุ่งยากพอสมควร
  4. เราไม่ต้องกังวลกับเรื่องการทำสัญญาต่าง ๆ เนื่องจากนายหน้าเป็นผู้มีความรู้ขั้นตอนทุกอย่างเป็นอย่างดี พร้อมทั้งมีประสบการณ์
  5. เราไม่ต้องประกาศหรือแจ้งความโฆษณาเรื่องการขายที่ดินเอง เพราะทางนายหน้าจะเป็นธุระให้ทั้งหมด ทำให้เราไม่ต้องเสียเงินในเรื่องดังกล่าวและไม่ต้องคอยกังวลกับการโฆษณา
  6. การขายที่ดินผ่านนายหน้า จะช่วยลดเวลาและค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นไปได้มากทีเดียว
  7. นายหน้าเป็นมืออาชีพที่จะมาช่วยต่อรองในเรื่องราคาเพื่อให้ได้ราคาที่ดี และเป็นราคาที่สูงสุด และนายหน้าจะรู้พฤติกรรมของลูกค้าเป็นอย่างดี และดีกว่าเราที่ไม่มีประสบการณ์
  8. อาศัยเป็นที่ปรึกษาในเรื่องต่าง ๆ ให้เราได้ ไม่เฉพาะในเรื่องการขายที่ดินเท่านั้น แต่อาจรวมไปถึงเรื่องบ้าน (ดูข้อมูลเกี่ยวกับการลงประกาศขายบ้าน ที่นี่ ลงประกาศขายบ้าน) คอนโด หรือการทำธุรกรรมทางการเงินอื่น ๆ นายหน้าที่ดีจะต้องให้คำปรึกษาแก่เราได้

ข้อเสีย

  1. ต้องเสียค่านายหน้า ตามสัญญาที่ระบุไว้ตามกฎหมายจะอยู่ที่ 3% ของราคาขาย ซึ่งหมายความว่าถ้าที่ดินราคาสูงเท่าไหร่ก็ตามนายหน้าก็จะได้สูงขึ้นไปตามเปอร์เซ็นต์เท่านั้น ซึ่งผู้ขายที่เลือกวิธีการขายผ่านนายหน้าต้องยอมรับ
  2. ผู้ซื้อบางคนอาจไม่ไว้ใจนายหน้า ซึ่งอาจเป็นดาบสองคม ในทางหนึ่งนายหน้าช่วยในการขายประสบความสำเร็จ แต่ถ้าไม่ได้ซื้อขายกับเจ้าของโดยตรงก็อาจไม่ไว้วางใจได้ เช่น กลัวนายหน้าโกง เงินจะไม่ถึงมือผู้ขาย และอื่น ๆ อีกต่าง ๆ นานา
  3. ก็ต้องยอมรับว่าปัญหาการโกงจากนายหน้าที่ไม่ดีนั้นมีอยู่จริง เนื่องจากมีนายหน้ามากมาย และมีกลโกงจากนายหน้าด้วย ดังนั้นผู้ขายที่ดินที่จะต้องพึ่งนายหน้าควรทำการศึกษากับบริษัทนายหน้าด้วย เมื่อได้นายหน้ามาแล้วก็ควรสอบถามให้เข้าใจ ว่านายหน้าคนนี้ไว้ใจได้เพียงไร ทำงานเป็นอย่างไร เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นในการตัดสินใจ หากเจอนายหน้าไม่ดีจะได้รู้ตัวได้ทัน
  4. เกรงว่าจะได้ราคาที่ต่ำเนื่องจากนายหน้าจะกดราคา เนื่องจากขายในราคาที่ต่ำลงย่อมขายได้เร็วขึ้น เพื่อที่นายหน้าจะได้ปิดการขายได้เร็วและได้เงินเร็ว ถ้ามองในแง่ดีก็คงดี แต่ก็จะได้ราคาที่ไม่เป็นไปตามที่ต้องการ
  5. อาจโดนเอาเปรียบ นายหน้าส่วนใหญ่จะไม่โกงแต่ก็มีพฤติกรรมการเอาเปรียบของช่องว่างในสัญญา เช่นกำหนดเวลาของสัญญา หรือในเรื่องการขายได้และไม่ได้ ดังนั้นผู้ใช้บริการของนายหน้าต้องอ่านสัญญาให้ละเอียด หากไม่เข้าใจก็ต้องถามให้เข้าใจทันที

ข้อดี-ข้อเสียของการขายที่ดินด้วยตัวเอง

การขายที่ดินด้วยตัวเอง ก็มีข้อดี-ข้อเสียเช่นกัน

ข้อดี

  1. จะขายได้ราคาตามที่ต้องการ หากว่าราคาไม่สูงหรือต่ำเกินไป ก็จะขายออกได้เร็ว รวมถึงการเจรจาต่อรองหรือทำสัญญาต่าง ๆ ด้วย ก็จะได้ราคาตามที่ต้องการ
  2. สามารถที่จะเลือกผู้ซื้อได้ด้วยตัวเอง เมื่อประกาศขายที่ดินไปแล้ว จะมีผู้โทร.มาถามมากกว่า 1 คน เป็นโอกาสดที่จะได้รู้จักกับลูกค้า เพื่อศึกษาว่าผู้ซื้อรายไหนไว้ใจได้เพียงใด มีปัญหาทาการเงินหรือไม่ ยิ่งมีผู้ซื้อหลายคนก็ยิ่งดี เพราะจะได้มีการต่อรองที่แตกต่างกันไป ถือว่าเป็นข้อดีของการขายที่ดินอย่างหนึ่ง
  3. ไม่ต้องเสียค่านายหน้า เนื่องจากเราได้จัดการเองทุกอย่าง เนื่องจากค่านายหน้าถือเป็นต้นทุกในการขายอย่างหนึ่งเช่นกัน
  4. เราสามารถที่จะจัดการทุกอย่างด้วยตนเองได้อย่างสบายใจ ไม่ต้องมาคอยเกรงว่านายหน้าจะโกง หากผู้ขายมีความรู้เรื่องการขายอยู่บ้างก็แนะนำให้ขายเองจะดีที่สุด อาจขายได้ช้าหน่อยแต่ก็แน่นอนกว่า
  5. มีช่องทางในการเข้าถึงข้อมูลได้มากขึ้น โดยการโฆษณาตามเว็บฟรีต่าง ๆ ซึ่งต้องมีเวลาที่จะเขียนข้อมูล และภาพถ่ายต่าง ๆ ด้วยก็ยิ่งดี ที่สำคัญการโฆษณาผ่านเว็บไซด์ที่ดีจะได้ประโยชน์มากกว่าเสีย

ข้อเสีย

  1. อาจต้องเสียค่าโฆษณาบ้างในบางเว็บไซด์ แม้จะมีให้ฟรีอยู่บ้าง แต่ถ้าองการให้โฆษณาทั่วถึงก็คงต้องยอมจ่ายเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการขาย และให้ข้อมูลของเราได้เผยแพร่ออกไปได้มากที่สุด ซึ่งก็คงเป็นค่าใช้จ่ายแต่ก็คิดว่าคุ้มค่า คุ้มราคา
  2. ถ้าผู้ขายไม่มีประสบการณ์ที่เพียงพอก็อาจขายไม่ได้ แต่เท่าที่ผ่านมาการขายได้ ไม่ได้อาจอยู่ที่ราคาเป็นหลัก แต่ก็ยังมีองค์ประกอบอื่นอีกหลายอย่างที่เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย การปิดการขาย การยื่นข้อเสนอต่าง ๆ รวมถึงการพูดจา การเจรจาต่อรองอาจเป็นข้อเสียก็ได้
  3. การขาดทักษะในการประเมินราคา หรือการตีราคาที่ดิน ไม่ใช่ว่าจะตั้งเท่าไหร่ก็ได้หรือตั้งได้ง่าย ๆ เนื่องจากในแต่ละพื้นที่ก็จะมีราคากลางอยู่ หากไม่มีความรู้เรื่องราคาก็ยากที่จะตั้งให้สมเหตุสมผลได้ ทำให้เสียโอกาสในการขายไปก็ได้ ไม่ว่าจะตั้งราคาสูงหรือต่ำเกินไปก็ไม่ดีด้วยกันทั้งนั้น
  4. อย่าลือว่าการเจรจาซื้อขายเป็นสาระสำคัญ โดยเฉพาะการขายที่ดินที่อาจมีผู้ต้องการซื้อไม่มาก ยิ่งเป็นที่ดินรายใหญ่ก็อาจจะหาคนซื้อยากสักหน่อย ดังนั้นการเจรจาจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะผู้ซื้อก็ต้องการราคาถูกผู้ขายก็ต้องการราคาแพง ซึ่งถ้าไม่มีการเจรจาที่ดีก็อาจไม่มีวันที่จะบรรจบพบกันได้เลย
  5. หลายครั้งการตกลงซื้อขายยุติลงแล้วด้วยดี แต่มาติดที่การโอนกรรมสิทธิ์ในเรื่องกฎหมายต่าง ๆ โดยเฉพาะเรื่องค่าธรรมเนียบต่าง ๆ ทั้งของกรมที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องระวังอาจทำให้การขายไม่จบก็ได้
  6. เสียเวลาไปโดยใช่เหตุแต่ถ้าเราใช้บริการของนายหน้า เราก็จะไม่ต้องมาทำเองเพราะนายหน้าจะทำให้ทุกอย่าง ตั้งแต่เริ่มตันจนถึงบทสุดท้าย ยิ่งถ้ามีผู้ที่ติดต่อมาแยะก็ต้องเสียเวลามากขึ้น แต่ถ้าตัดสินใจใช้บริการนายหน้าก็จะไม่ต้องยุ่งยาก ก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้ขายเอง